Calculadora de hipoteca

Cómo funciona esta calculadora

El punto de partida es el precio de la vivienda menos tu entrada. Sobre ese capital aplicamos el tipo de interés nominal anual (TIN) que introduzcas y repartimos la devolución en cuotas mensuales mediante el sistema francés.

La cuota ordinaria se mantiene constante. Al principio, una parte mayor corresponde a intereses; a medida que devuelves capital, los intereses de cada mes disminuyen. La tabla permite ver ambas cantidades y la deuda pendiente.

Qué debes tener en cuenta

• El tipo introducido permanece fijo durante toda la simulación. No usamos un euríbor actual ni hacemos previsiones de tipos.
• Cada mes representa una doceava parte del año. No calculamos intereses diarios, periodos iniciales irregulares ni fechas de vencimiento concretas.
• El importe financiado no incluye gastos, impuestos, comisiones ni productos vinculados.
• No se simulan carencias ni revisiones de interés. Puedes añadir una única amortización extraordinaria en el apartado específico.
• Los límites de entrada son límites técnicos del simulador, no condiciones de concesión de una entidad.

El cálculo usa aritmética decimal y redondeo a céntimos en cada periodo. La última cuota absorbe la diferencia de redondeo para cerrar el saldo. Las condiciones de tu contrato pueden producir un cuadro ligeramente diferente.

Amortización anticipada: cuota o plazo

Consulta el ejemplo de amortizar 10.000 € reduciendo cuota o plazo para interpretar el ahorro de intereses, el margen mensual y la fecha de finalización.

Tras calcular la hipoteca, introduce el mes y la aportación extraordinaria. El mes se cuenta desde el comienzo del préstamo: el mes 12 significa después de pagar la duodécima cuota. La aportación se descuenta del saldo que queda entonces y los cambios se aplican a partir de la siguiente mensualidad. No modelamos aportaciones entre vencimientos ni intereses diarios.

• Reducir cuota: se vuelve a calcular la cuota francesa sobre el saldo reducido y los meses restantes del plazo original.
• Reducir plazo: se mantiene la cuota ordinaria original y se paga hasta cancelar el saldo, ajustando el último pago. Por céntimos, la fecha final puede no cambiar con aportaciones muy pequeñas.

El interés del mes de la aportación ya se ha devengado antes de ese pago extra. El ahorro se mide como la diferencia entre los intereses de toda la hipoteca original y los de cada alternativa. No descuenta comisiones de amortización, impuestos ni efectos fiscales, ni considera qué otro uso podrías dar al dinero.

Puedes introducir cero para conservar el escenario original o usar todo el saldo pendiente para cancelar la deuda tras esa cuota. No se admite una aportación mayor que el saldo: no se recorta silenciosamente. Con cancelación total, la cuota posterior es cero y ambas opciones coinciden.

El nuevo calendario incluye las cuotas anteriores. En el mes de la aportación, el pago total ya incluye el extra; la columna adicional lo desglosa y no debe sumarse otra vez. El CSV utiliza la misma información. La comparación A/B del formulario principal sigue comparando hipotecas sin aportaciones extraordinarias; este apartado compara sus propias dos alternativas.

Al modificar los datos principales se bloquea la simulación anticipada hasta recalcular la hipoteca. Recalcular o restaurar el ejemplo reinicia el apartado para evitar mezclar saldos de operaciones diferentes.

Fuentes y metodología

Puedes consultar el simulador de préstamo hipotecario o personal del Banco de España, que explica el uso de cuotas constantes en el sistema francés cuando no cambia el tipo de interés.

Nuestra implementación se comprueba con pruebas automáticas de cuota, conservación del capital, interés cero, entradas inválidas y cancelación del saldo. El ejemplo inicial es ilustrativo; no representa un tipo vigente ni una oferta comercial.

Esta simulación te ayuda a comparar escenarios. No evalúa tu solvencia ni sustituye la documentación y las condiciones de una oferta hipotecaria.